本报记者张弛

(资料图)

《金融时报》记者近日获悉，民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)延期并扩容政策实施后，已有近百家民营房企向中债增进公司表达了增信业务意向。

近日，中债增进公司首批出具的3家民营房企发债信用增进函均已启动债券发行。11月24日和25日，美的置业、金辉集团和龙湖拓展在银行间市场分别公告发行15亿元、12亿元、20亿元中期票据，均由中债增进公司在“第二支箭”政策框架下提供全额担保增信，另有多家房企储架式注册发行正在积极筹备推进，预计未来一段时间内，还将有一批民营房企增信发债快速落地。

近期，房地产债券融资政策面利好不断汇集、加力增效。11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，强调用好“第二支箭”支持民营房企发债融资；11月23日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(以下简称《通知》)，明确要求“保持债券融资基本稳定”。

围绕“保交楼”与控制房企信用风险，上述会议及文件在稳定房企信贷融资层面也进一步加码。在此背景下，6家国有大型商业银行接连出手，为房企提供意向性综合授信超1.6万亿元。11月28日晚间，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施。中邮证券研究所房地产首席分析师刘清海对《金融时报》记者表示，房地产政策已形成“组合拳”，房地产融资端已“三箭”齐发。

不过，业内人士普遍认为，改善市场预期的关键，在于供需两端支持性政策的共同发力。中金公司研究部固收研究负责人、董事总经理陈健恒表示，近期落地的一系列融资政策有助于阶段性缓解资金压力，有助于进一步推动“保交楼”工作。对中长期而言，销售改善和信心回暖是资金链持续改善的关键。

储架式注册发行超千亿元

此次“第二支箭”射出后，市场对这一政策效果持“尚待观察”态度。如今，首批增信民营房企债券发行迅速落地，3只中期票据合计金额47亿元，有效提振市场信心，政策效能进一步释放。

此外，据《金融时报》记者梳理，中国银行间市场交易商协会(以下简称“交易商协会”)近期已完成龙湖集团200亿元储架式项目注册，同时注册过程中还有美的置业、新城控股两家各150亿元储架式注册发行项目；近期，旭辉集团、万科公司、金地集团也向交易商协会表达储架式注册发行意向或提交申请，拟发行规模总额分别为150亿元、280亿元、150亿元，混合所有制房企也被纳入“第二支箭”增信项目阵营。

“储架式注册发行下，房企先拟定一个发债总额度，申请一份总的批文，在注册有效期内，房企可根据需求分次发行。”市场人士表示，该模式能够大幅提升房企注册发行便利，有利于企业按市场化原则灵活选聘主承销商，同时结合融资计划和市场形势灵活把握时间窗口。

截至目前，民营房企及混合所有制房企储架式注册发行达1080亿元。光大证券首席固定收益分析师张旭在接受《金融时报》记者采访时表示，中债增进公司对民营房企增信服务费率低于每年0.8%，仅为市场化民企增信服务费率每年1.5%的一半左右，为民营房企发债有效节约了综合融资成本，充分发挥了政策支持作用。

保持债券融资基本稳定

2022年以来，在支持民营房企债券融资方面，增信担保持续扩容提额。特别是8月以来，交易商协会组织中债增进公司，完成增信项目10多单，支持新城控股、美的置业、龙湖拓展、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等多家民营房企发债融资83.68亿元，累计带动民营房企发债融资155亿元。在已出险房企和相对健康房企之间建立风险防火墙，促进改善市场预期，取得积极成效。

日前发布的《通知》继续强调“保持债券融资基本稳定”，具体措施包括：支持优质房地产企业发行债券融资；推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持；鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排；按期兑付确有困难的，通过协商作出合理展期、置换等安排，主动化解风险；支持债券发行人在境内外市场回购债券等。

在中诚信国际看来，此次《通知》多管齐下，除了延续对优秀房企在发行端支持政策外，同时鼓励困难房企主动沟通展期缓释风险，并首次明确提出支持债券发行人在境内外市场回购债券，有望加快直接融资渠道恢复。

陈健恒也认为，为债券融资提供增信支持，对于增加优质房企流动性水平、切断房企风险传染链条有一定帮助；合理展期则可适当降低长期信用风险不大但短期面临流动性紧张的房企资金面紧张程度。

债券融资叠加人民银行等部门近期在信贷方面的支持举措，陈健恒表示，若相关政策能顺利落地，短期内将较大程度帮助房企缓解流动性危机、促进实现“保交楼”。

需在供需两端持续发力

随着政策层面“稳地产”力度持续加码，房地产市场出现了积极变化，但销售及投资下行态势尚未扭转。国家统计局数据显示，1至10月，商品房销售面积和销售额分别同比下降22.3%、26.1%，与1至9月相比分别下降0.1个百分点、上升0.2个百分点；从“保交楼”情况来看，房地产开发企业房屋竣工面积同比下降18.7%，降幅比1至9月收窄1.2个百分点。

业内人士普遍认为，销售低迷和信心不足或使得资金链难以持续改善，实现实质性改善需要供需两端同步发力。

“在房地产开发投资的资金来源中，2021年银行贷款和债券发行合计只有14.6%，定金预收款、个人按揭贷款及企业自筹资金占比超八成。”陈健恒表示，销售作为房企自身造血最主要的来源，也是企业信用基本面的最终决定性因素，如果销售有明显好转，才可能提高金融机构的准入下限，预售资金的释放也相对更好执行。

中信证券首席经济学家明明表示，对于房企而言，更重要的还需依靠内生现金流的改善，彻底打通信用债发行渠道。

从需求侧进一步降低实体经济综合融资成本，推动居民贷款利率下降，既有利于提振居民住房消费需求，促进形成“融资—交付—销售”的正向循环，也有利于降低企业综合融资成本，激发有效信贷需求。

“要一分为二看待房地产市场的变化。”明明认为，今年以来出台的一系列支持政策有助于提振消费者信心，促进房地产交易的回暖和房价稳定，活跃的地产交易将激活与之相关的金融系统循环，提升社融增速，进而改善经济循环；但从房地产开发和投资的角度来看，房企财务状况和信心的修复无法一蹴而就，而且今年大幅回落的拿地和开工将影响到明年的可开发资源。

（文章来源：金融时报）

关键词： 第二支箭